ข้อมูลคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเบื้องต้น
ทีมงานอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ครบครันเรื่องขายและซื้อคอนโดกรุงเทพมหานคร
ซีบีอาร์อี มีทีมอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ โดยเฉพาะด้านคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เราให้บริการด้านการขายและซื้อคอนโดกรุงเทพมหานครมาเป็นเวลามากกว่า 35 ปี ด้วยเหตุนี้เราจึงเป็นผู้นำตลาดในการจัดการซื้อขายคอนโดมิเนียม ในปัจจุบันทีมงานขายของเราได้ทำการตลาดสำหรับ โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพมหานคร เป็นจำนวนมากกว่า 20 โครงการ.
ยิ่งไปกว่านั้นเรายังได้คัดเลือกห้องพักในคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจำนวนกว่า 4,500 แห่ง มารวมไว้ในฐานข้อมูลคอนโดมิเนียมของเรา (ดูรายชื่อคอนโดมิเนียมสำหรับขายในกรุงเทพมหานคร) ดังนั้นเราจึงสามารถจัดหาตัวเลือกที่หลากหลายของคอนโดมิเนียมระดับหรูในกรุงเทพมหานครแก่ท่านได้
ความหมายของคำว่าคอนโดมิเนียม
คอนโดมิเนียมหรือที่เรียกกันติดปากว่า คอนโด และยังมีชื่ออื่นที่เรียกกันในบางประเทศว่าอพาร์ทเม้นท์หรือแฟลทนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร) ซึ่งบุคคลถือกรรมสิทธิ์เหนือห้องที่ตนมีชื่อเป็นเจ้าของ โดยพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกายถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตามกฎหมายของประเทศไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของตัวอาคารคอนโดมิเนียมเท่านั้น
ทำเลที่ตั้ง และสถานที่ตั้งของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
ทีมซึ่งดูแลด้านการซื้อขายคอนโดสุขุมวิทและทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ ของเรามีความรู้อย่างลึกซึ้งในตลาดคอนโดมิเนียมทำเลต่าง ๆ ของกรุงเทพมหานครดังนี้
- สีลม/สาทร พื้นที่นี้ครอบคลุมบริเวณถนนสีลม สาทร สุรวงศ์ และนราธิวาสราชนครินทร์ (ทางเหนือของถนนจันทน์) รวมทั้งซอยต่างๆ ในบริเวณดังกล่าว
- ลุมพินีกลาง พื้นที่นี้ครอบคลุมบริเวณถนนวิทยุ เพลินจิต ราชดำริ ชิดลม หลังสวน สารสินและรวมฤดี รวมทั้งซอยต่างๆ ในบริเวณดังกล่าว
- สุขุมวิท พื้นที่นี้ครอบคลุมบริเวณถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 1 ถึงซอย 65 และซอย 2 ถึงซอย 44 รวมทั้งซอยอื่นๆ ในบริเวณดังกล่าว
- ปทุมวัน พื้นที่นี้ครอบคลุมบริเวณถนนราชปรารภ พญาไท ศรีอยุธยา และเพชรบุรี (ตั้งแต่ซอย 1 ถึงซอย 37) รวมทั้งซอยอื่นๆ ในบริเวณดังกล่าว
- พระราม 3 พื้นที่นี้ครอบคลุมบริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (ทางใต้ของถนนจันทน์) เจริญกรุง และพระราม 3 ด้านริมฝั่งแม่น้ำรวมทั้งซอยอื่นๆ ในบริเวณดังกล่าว
- ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่นี้ครอบคลุมโครงการที่สร้างขึ้นในบริเวณถนนเจริญกรุง เจริญนครและพระราม 3
- พื้นที่รอบนอก พื้นที่อื่นๆ รอบนอกของกรุงเทพมหานครชั้นในซึ่งรวมไปถึงถนนรัชดาภิเษก ลาดพร้าว รามคำแหง พหลโยธิน ธนบุรีและสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 44 ถึงซอย 76 และซอย 65 ถึงซอย 115
ทางเลือกในการซื้อคอนโดมิเนียมโดยทั่วไป
การซื้อคอนโดกรุงเทพมหานครมีตัวเลือกหลัก ๆ อยู่ 3 แบบด้วยกัน
1. การซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างขึ้นใหม่
ซีบีอาร์อี มีความเชี่ยวชาญโดยเฉพาะในด้านการตลาดและการขายโครงการ ‘ใหม่’ ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง บริษัทของเรารวบรวมโครงการมากกว่า 10 โครงการ คิดเป็นห้องพักกว่า 4,000 ห้องไว้ในฐานข้อมูลของเรา
- เป็นอสังหาริมทรัพย์ใหม่
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ ทันสมัย เช่น ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ฯลฯ
- มักสร้างขึ้นในบริเวณที่มีความสะดวกสบายในการเดินทาง (ง่ายต่อการเข้าถึงบริการขนส่งมวลชน)
- มีการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์จากการลงทุนที่ต่ำ
2. การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจากโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ
ซีบีอาร์อี มีฐานข้อมูลคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จจำนวนมาก ข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จคือสามารถขจัดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อคอนโดมิเนียมจากโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
- ไม่มีความเสี่ยงจากความล่าช้าหรือความล้มเหลวของผู้ดำเนินโครงการ
- พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที
- สามารถเข้าตรวจสอบ ชม และตกแต่งห้องพักจริงได้
- มีโอกาสในการต่อรองราคาในระดับหนึ่ง
3. การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเพื่อการลงทุน
การซื้อคอนโดกรุงเทพมหานครเพื่อการลงทุนเป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ ด้วยอัตราการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์และรายได้ที่เกิดจากค่าเช่า
ในฐานข้อมูล คอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ในกรุงเทพมหานคร ผู้ลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมที่ “อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง” (ทั้งก่อนและระหว่างการก่อสร้าง) จะทำการชำระเงินเป็นงวด ส่งผลให้ผู้ซื้อได้ราคาที่ดีที่สุด (ผู้ดำเนินโครงการมักขึ้นราคาระหว่างดำเนินการก่อสร้าง) นอกจากนี้ผู้ซื้อยังสามารถควบคุมการไหลของเงินทุนในรูปของค่ามัดจำและการจ่ายเป็นงวดโดยจ่ายเป็นมูลค่าระหว่าง 10 ถึง 30% ของมูลค่ารวมของราคาเต็มได้อีกด้วย
การซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ เนื่องจากมีชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในไทยเป็นเวลานานที่เลือกที่จะเช่าคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยเป็นจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นการทำให้มูลค่าและความสม่ำเสมอของผลตอบแทนการลงทุนในรูปแบบนี้สูงขึ้น ทางบริษัทขอแนะนำให้ปรึกษาเราเกี่ยวกับทำเลและชนิดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้ผลตอบแทนได้สูงสุด
โดยสรุปแล้วผู้ซื้อที่ซื้อห้องก่อนโครงการเสร็จสิ้นมักจะได้รับผลตอบแทนที่เกิดจากการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์แม้จะมีค่าใช้จ่ายในการลงทุนต่ำ สืบเนื่องมาจากผู้ดำเนินโครงการในกรุงเทพมหานครมักจะไม่จำกัดสิทธ์ของผู้ซื้อคอนโดนมิเนียมในการโอนสิทธิ์ขายต่อ
การศึกษาวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
บริษัทของเราได้ทำการศึกษาวิจัยเกี่ยวกับสถานะล่าสุดของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงอุปสงค์ อุปทาน และคุณสมบัติที่เป็นความต้องการของผู้ซื้อคอนโดกรุงเทพฯ
ด้วยเครือข่ายสำนักงานของ ซีบีอาร์อี ที่มีความสามารถในการเข้าถึงข้อมูลอย่างไร้คู่แข่งขันโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ทำให้เราสามารถรู้ได้ถึงแนวโน้มต่างๆ ที่จะช่วยเหลือลูกค้าของเราในการตัดสินใจ
กดเพื่อดู ข้อมูลงานวิจัยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร หรือ รายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรพัย์ในกรุงเทพฯ (Bangkok Property Report) ฉบับล่าสุดเป็นภาษาอังกฤษ
สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียม
- ถือครองสิทธิ์โดยสมบูรณ์ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครเป็นแบบให้ถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ของคอนโดมิเนียมได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายอาคารคอนโดมิเนียมทั้งหมด
- ถือครองสิทธิ์แบบเช่าช่วง บางโครงการในกรุงเทพมหานครสร้างขึ้นบนที่ดินที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวเป็นเวลา 30 ปี ทั้งนี้อาจมีการเสนอสิทธิ์ในการถือครองแบบเช่าช่วงกับคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ให้ลูกค้าชาวต่างชาติในกรณีที่อัตราสัดส่วนต่างชาติเต็มแล้ว
การดำเนินการทางการเงิน/สินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม
สินเชื่อ สินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดกรุงเทพ หรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง จึงยากที่จะระบุอย่างชัดเจนถึงการจำนองสำหรับชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตามทางบริษัทขอแนะนำให้ท่านตรวจสอบกับธนาคาร/ สถาบันทางการเงินของท่านเพื่อขอรับทราบข้อมูลล่าสุด
การโอนเงิน ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2534 ชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในประเทศไทยและซื้อห้องชุดต้องโอนเงินเพื่อชำระค่าห้องชุดนั้นจากต่างประเทศ และเงินนั้นต้องโอนเข้ามายังประเทศไทยในรูปของเงินตราต่างประเทศด้วย ผู้ซื้อจำเป็นต้องขอรับใบรับรอง “แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ” ทุกครั้งที่มีการดำเนินธุรกรรมทางการเงินจากธนาคารที่เป็นผู้ดำเนินการ ผู้ซื้อจำเป็นต้องสำแดงใบรับรองทั้งหมดแก่กรมที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นด้วย (ดูขั้นตอนการดำเนินการทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม)
ภาษีการขายของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
บุคคลที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรทราบถึงข้อผูกพันทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งสามารถอ้างอิงได้คร่าว ๆ ตามตารางของ Mazars (บริษัทระหว่างประเทศที่เชี่ยวชาญทางด้านบัญชี การตรวจสอบบัญชี และการดำเนินการด้านภาษีชั้นนำแห่งหนึ่งในประเทศไทย)
ตัวอย่าง การคำนวณภาษีโดยสมมติให้มีการขายด้วยราคา 10 ล้านบาทและมีการประเมินราคาไว้ 10 ล้านบาท
* ขึ้นอยู่กับการใช้คำในสัญญา ค่าธรรมเนียมนี้มักแบ่งกันรับภาระระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์
โดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์คิดเป็น 2% ของราคาประเมินจากมูลค่าของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นใหม่ซึ่งอาจชำระโดยผู้ขายหรือผู้ซื้อหรือแบ่งกันรับภาระระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการซื้อขาย สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่อจากเจ้าของเดิมก็อาจมีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน
เงินกองทุน
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ ผู้ซื้อมักชำระเงินก้อนหนึ่งครั้งเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์จากผู้ดำเนินโครงการให้แก่ผู้ซื้อ เงินก้อนนี้จะถูกใช้เพื่อเป็นค่าตกแต่งและปรับเปลี่ยนอุปกรณ์ต่าง ๆ ตามความจำเป็น เป้าหมายของเงินกองทุนนี้คือเพื่อให้เกิดความเชื่อมั่นในการบำรุงรักษาและคงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้น
ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย
คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างรับผิดชอบค่าธรรมเนียมทางกฎหมายของตนเองโดยไม่มีข้อจำกัด เนื่องจากการซื้อขายอาจมีความซับซ้อนเกิดขึ้นได้
ค่าธรรมเนียมสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง/สาธารณูปโภค
ค่าธรรมเนียมนี้จ่ายโดยผู้ซื้อเพื่อเป็นค่าบำรุงรักษาสำหรับพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมและอาคารพักอาศัย สำหรับโครงการที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นในปัจจุบันถือเป็นเรื่องปกติที่จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมนี้ล่วงหน้าเป็นเวลาหลายปี ค่าสาธารณูปโภคมักจะถูกเรียกเก็บตาม ‘จำนวนที่ใช้จริง’
การจัดหมวดหมู่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
บริษัทของเราจัดหมวดหมู่คอนโดกรุงเทพมหานครออกเป็น 6 จำพวก ตามราคาต่อตารางเมตร การจัดหมวดหมู่นี้ขึ้นอยู่กับจำนวนสูงสุดของห้องในโครงการที่อยู่ในเกณฑ์
| ซุปเปอร์ ลักซ์ชัวรี่ | สูงกว่า 350,000 บาทต่อตรม. | ระดับบน –กลาง | 100,000-149,999 บาทต่อตรม. |
| ลักซ์ชัวรี่ | 250,000-349,999 บาทต่อตรม. | ระดับกลาง | 70,000-99,000 บาทต่อตรม. |
| ระดับสูง | 150,000-249,999 บาทต่อตรม. | ระดับล่าง | ต่ำกว่า 69,999 บาทต่อตรม. |
คอนโดมิเนียมที่จัดอยู่ในระดับสูง (high end) หรือสูงกว่ามักมีคุณสมบัติร่วมดังต่อไปนี้
- ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เข้าถึงได้ง่าย
- อยู่ในย่านที่ดีและมีความปลอดภัยสูง ให้ความเป็นส่วนตัวสูง แก่ผู้อยู่อาศัย
- มีการออกแบบอาคารที่ดี รวมถึงผังอาคารและการตกแต่งภายในที่ดี
- มีมาตรฐานการก่อสร้างที่ดีและมีการใช้วัสดุที่มีคุณภาพสูง
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร เช่น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย สนามสควอซ สนามเทนนิส เป็นต้น
- มีลิฟต์เพียงพอและมีระบบเชิงกลและไฟฟ้าที่ดี (M&E system)
- มีการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ
- มีที่จอดรถอย่างเพียงพอ
