สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ : สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียม

โดยหลักกฎหมายของประเทศไทยนั้น ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในการซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ แต่จะมีกรณีพิเศษที่สามารถเป็นข้อยกเว้นจากหลักปฏิบัติทั่วไป แต่กระทำการได้ยากมาก

อย่างไรก็ตาม ยังมีวิธีอื่นที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่น การถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย หรือ การทำสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น

ถึงแม้ว่าการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับชาวต่างชาติจะไม่สามารถทำได้ แต่ก็ยังสามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินนั้นได้ โดยการยื่นขอใบอนุญาตการก่อสร้างภายใต้ชื่อของตัวเอง เพื่อขอสิทธิ์ในการสร้างสิ่งปลูกสร้างภายใต้การเช่าที่ดิน

ชาวต่างชาติยังสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ทั้งในรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) และ การถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า (leasehold)

ทั้งนี้ การที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ได้นั้น ตามกฎหมายได้กำหนดเอาไว้ว่าสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ

หากกรรมสิทธิ์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองในอาคารชุดนั้นเต็มแล้ว ก็สามารถซื้อในสถานะการซื้อสัญญาเช่าคอนโดมิเนียมแทนได้ (ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละอาคารชุด) หรือ การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย โดยให้มีกรรมสิทธิ์ในผู้ถือหุ้นน้อยกว่าหรือเท่ากับ 49%

ชาวต่างชาติทุกคนมีสิทธิ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า (leasehold) ภายใต้ชื่อของตัวเองได้ โดยไม่ได้มีการจำกัดสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ซึ่งอัตราการให้เช่าสูงสุดตามกฎหมายในประเทศไทยคือ 30 ปี แต่บางโครงการก็ให้สิทธิ์ต่ออายุเพิ่มได้อีกมากกว่าหรือน้อยกว่า 30 ปี

กรรมสิทธ์ตามกฎหมายของคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) คือ สิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องชุดหลายห้องในอาคารเดียวกัน ซึ่งจะให้บุคคลถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในห้องชุดดังกล่าวและมีสิทธ์ประโยชน์เช่นเดียวกับผู้ถือสิทธิ์อื่น ๆ ในบริเวณที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์จะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (tittle deed) ซึ่งจะระบุชัดเจนถึงพื้นที่ใช้สอย ระเบียง ที่วางแอร์ ห้องเก็บของ แต่ไม่รวมเสาและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง

เจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการออกเสียงในการประชุมคัดเลือกการแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานของคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยอยู่ ซึ่งจะถูกเรียกว่า “นิติบุคคลอาคารชุด”

ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ในชื่อของตัวเอง จะต้องโอนเงินสกุลต่างประเทศ จากบัญชีเงินฝากต่างประเทศมายังบัญชีเงินฝากในประเทศไทยโดยระบุวัตถุประสงค์เพื่อ “ซื้อคอนโดมิเนียม”

คอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า (leasehold) คือ สิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องชุดหลายห้องในอาคารเดียวกัน ซึ่งเจ้าของโครงการ (developer) มาเช่าต่อจากเจ้าของที่ดิน หรือเป็นเจ้าของเองแล้วสร้างอาคารที่อยู่อาศัยภายใต้สัญญาการเช่า และปล่อยเช่าต่อให้บุคคลถือกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาของสัญญา โดยอัตราการให้เช่าสูงสุดตามกฎหมายประเทศไทยคือ 30 ปี ซึ่งอาจมีการต่อสัญญาเพิ่มมากหรือน้อยกว่า 30 ปี ตามเงื่อนไขของแต่ละโครงการ

ทั้งนี้ เจ้าของร่วมจะไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียงในการประชุมคัดเลือกการแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานของคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยอยู่ โดยทางเจ้าของโครงการจะเป็นผู้จัดหาเอง ทั้งนี้ ข้อดีของการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า คือ จะไม่มีการจำกัดสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติไม่จำเป็นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศเพื่อซื้ออีกต่อไป โดยสัญญาที่ซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่านี้ ทางกรมที่ดินจะเรียกว่า “สัญญาเช่าช่วง”

คำจำกัดความของอาคารที่อยู่อาศัย

อพาร์ทเม้นท์ คือ สิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องชุดหลายห้องในอาคารเดียวกัน ซึ่งถูกถือกรรมสิทธิ์โดยเจ้าของสิทธิ์เพียงบุคคลเดียว โดยทางเจ้าของอาคารจะปล่อยเช่าห้องให้ผู้เช่าถือสัญญาเช่าระยะเวลาขั้นต่ำ 1 ปี และจะมีการจัดหาทีมบริหารอาคารโดยเป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเจ้าของเอง ทางผู้เช่าจะชำระเพียงค่าน้ำ ค่าไฟ ไม่ได้มีการชำระค่าส่วนกลาง

เซอร์วิส อพารทเม้นท์ คือ สิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องชุดหลายห้องในอาคารเดียวกัน ถือกรรมสิทธิ์โดยเจ้าของสิทธิ์เพียงบุคคลเดียว ทางเจ้าของอาคารจะปล่อยเช่าห้องโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถเช่าห้องเป็นรายวัน รายเดือน หรือ รายปี ซึ่งแตกต่างจากอพาร์ทเม้นท์ โดยเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์จะมีการตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์เครื่องครัวต่าง ๆ ที่สามารถถือกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย ซึ่งจะเหมือนกับบริการห้องพักของโรงแรมโดยมีบริการทำความสะอาดห้องประจำวันให้อีกด้วย

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการถือครองอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คือ ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาส่วนกลางของอาคาร เช่น ไฟฟ้า พนักงานรักษาความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายเรียกชำระเป็นรายเดือน รายไตรมาส หรือรายปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของนิติบุคคลแต่ละที่ โดยค่าใช้จ่ายจะถูกคำนวณเป็นอัตราคงที่เฉพาะของแต่ละห้อง ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือพื้นที่ใช้สอยของห้องทั้งหมด รวมถึงในกรณีคอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ที่มีขนาดพื้นที่จอดรถระบุไว้ในโฉนด ก็จะถูกนำมาคำนวณเพื่อชำระค่าส่วนกลางสำหรับที่จอดรถด้วยเช่นกัน

ค่ากองทุน คือ เงินกองทุนที่เรียกเก็บไว้สำรองค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อนำมาใช้ปรับปรุงหรือบำรุงรักษาตัวอาคารให้ดีขึ้น เช่น การทาสีอาคาร การบำรุงรักษาลิฟต์ การเปลี่ยนท่อน้ำต่าง ๆ ซึ่งทางเจ้าของร่วมทุกคนจะต้องชำระค่าใช้จ่ายนี้เข้าเลขที่บัญชีเงินฝากของทางนิติบุคคลตั้งแต่ครั้งแรกที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมประกันภัยตัวอาคาร คือ ค่าใช้จ่ายที่แต่ละโครงการกำหนดไว้ ซึ่งในบางอาคารค่าธรรมเนียมนี้จะถูกรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้ว แต่ในขณะที่หลาย ๆ อาคารจะมีนโยบายนี้กำหนดเพิ่มเข้าไปในค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมประกันภัยตัวอาคารจะคุ้มครองบริเวณส่วนกลางเท่านั้น หากเกิดกรณีอัคคีภัย ประกันภัยนี้จะไม่ได้คุ้มครองภายในห้องเจ้าของร่วมแต่ละคน

สรุป

1. คอนโดมิเนียมแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์จะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดินและแต่ละห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (title deed) เป็นของตนเอง
2. ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของได้มากที่สุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
3. สัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่ถือครองโดยชาวต่างชาติของอาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน และนิติบุคคลของอาคาร
4. ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จจำเป็นต้องแจ้งต่อผู้ดำเนินโครงการของอาคารคอนโดมิเนียมว่าห้องชุดที่ซื้อจะจดทะเบียนในสัดส่วนสำหรับชาวต่างชาติ
5. ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมควรตรวจสอบกับผู้ขายให้แน่ใจว่าห้องชุดดังกล่าวจดทะเบียนไว้ภายใต้กรรมสิทธิ์การถือครองโดยชาวต่างชาติแต่เดิม หรือยังเหลือสัดส่วนสำหรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือไม่
6. เงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อคอนโดมิเนียมโดยผู้ชื้อชาวต่างชาติจะต้องโอนเข้าประเทศไทยในรูปของเงินตราต่างประเทศ
7. ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำเป็นต้องได้รับหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ ในทุกรอบการโอนจากทางธนาคารผู้รับการโอนต้นทาง และใบรับรองทั้งหมดจะต้องสำแดงต่อกรมที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนคอนโดมิเนียม
8. ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำเป็นต้องแจ้งเจตจำนงว่าเป็นการโอนเงินเพื่อซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเมื่อมีการโอนเงินมายังประเทศไทย
9. ชาวต่างชาติที่มีเงินบาทไทยในบัญชีธนาคารสำหรับบุคคลต่างด้าว หรือเงินตราต่างประเทศในบัญชีธนาคารในประเทศไทยอาจถอนเงินจากบัญชีดังกล่าวสำหรับค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดมิเนียมได้ ในกรณีนี้จำเป็นจะต้องขอให้ธนาคารออกใบรับรองการถอนเงินเพื่อใช้สำหรับสำแดงที่มาของเงินซึ่งถอนออกมาเพื่อซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม โดยเอกสารนี้จำเป็นจะต้องสำแดงที่กรมที่ดิน
10. ชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นบุคคลสัญชาติไทยที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมโดยใช้ชื่อร่วมกัน จะต้องดำเนินการตามข้อบังคับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ และต้องโอนเงินเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมมาจากต่างประเทศ
11. ชาวต่างชาติที่ได้สถานะผู้พำนักถาวรในประเทศไทยไม่จำเป็นต้องโอนเงินดังกล่าวมาจากต่างประเทศ

12. ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจะได้รับการระบุชื่อในโฉนดห้องชุดดังกล่าว โฉนดห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมจะระบุชัดเจนถึงพื้นที่ซึ่งรวมระเบียงทั้งหมด พื่นที่วางแอร์ ห้องเก็บของ แต่ไม่รวมเสาและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง อย่างไรก็ตาม โฉนดห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมจะแสดงอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางไว้ด้วย

     

ที่จอดรถอาจระบุไว้ในโฉนดของอาคารคอนโดมิเนียมได้หลายวิธี ดังนี้
 

1. แบบจดกรรมสิทธิ์แสดงเป็นขนาดพื้นที่และตำแหน่งเฉพาะสำหรับพื้นที่จอดรถ
2. แบบกำหนดเป็นสิทธิ์ใช้พื้นที่จอดรถ ซึ่งเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ได้กำหนดขนาดพื้นที่หรือตำแหน่งที่แน่ชัด

ข้อมูลอื่น ๆ สำหรับ คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร