คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการบริหารทรัพย์ของท่าน ก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่านั้น ท่านควรศึกษาหาข้อมูลเชิงลึกของปริมาณความต้องการในตลาดทั้งอุปสงค์และอุปทานว่าเป็นอย่างไรและหาข้อมูลของกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าที่เราต้องการให้ชัดเจน เช่น ถ้าเราต้องการกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ที่ต้องการเช่าคอนโด หรือ บ้านระยะเวลา 1 - 2 ปี นั้นมีจำนวนมากเท่าไหร่ มีห้องเช่าประเภทไหนบ้างในท้องตลาด ค่าเช่า งบประมาณในการเช่า ธรรมเนียมปฏิบัติที่ทำกัน เนื้อหาของสัญญาเช่า รวมถึงวิธีการที่จะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย ฯลฯ ซึ่งคำตอบของคำถามเหล่านี้คือต้องเข้าถึงบริษัทนายหน้า หรือตัวแทนที่ดูแลบริษัทต่างชาติ องค์กรรัฐนานาชาติ หรือสถานทูตต่าง ๆ เจ้าหน้าที่ต่างชาติของบริษัทหรือองค์กรเหล่านี้มักเลือกที่พักอาศัยที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ที่เดินทางสะดวก มีรถไฟฟ้าหรือรถสาธารณะเข้าถึง อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล สวนสาธารณะ เป็นต้น กลุ่มผู้เช่าเหล่านี้มักจะมีงบประมาณกลางแบ่งตามจำนวนของห้องนอน เช่น เช่าคอนโดขนาด 1 ห้องนอน อยู่ที่ราคาประมาณ 30,000 – 50,000 บาทเช่าคอนโดขนาด 2 ห้องนอน อยู่ที่ราคาประมาณ 60,000 -75,000 บาทเช่าคอนโดขนาด 3 ห้องนอน อยู่ที่ราคาประมาณ 80,000 - 120,000 บาท ถ้าหากท่านเลือกกลุ่มผู้เช่าเหล่านี้เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยต้องการเน้นกลุ่มผู้เช่าที่มีงบประมาณ 40,000 บาทต่อเดือน และเป้าหมายค่าตอบแทนไม่ต่ำกว่า 4% ซึ่งจะทำให้ท่านทราบงบประมาณในการซื้อคอนโดมิเนียมได้ โดยอาศัยหลักเกณฑ์ในการคำนวณอย่างง่ายคือ รายได้ของค่าเช่า 40,000 บาทต่อเดือนจะเท่ากับ 480,000 บาทต่อปี ถ้าผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 4% งบประมาณในการซื้อจะอยู่ที่ 11 ล้านบาท คอนโดมิเนียมแบบไหนที่เป็นที่ต้องการในตลาดเช่าที่พักอาศัย หลักจากที่ท่านตั้ง/กำหนดงบประมาณได้แล้ว จึงมองหาคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมและเป็นที่ต้องการ เช่น ขนาดห้องต้องไม่เล็กเกินไป สำหรับการเช่าคอนโด 1 ห้องนอนนั้น พื้นที่ต้องไม่ต่ำกว่า 45 - 55 ตารางเมตร ห้องนั่งเล่นและห้องนอนแยกจากกัน มีห้องครัวที่สามารถใช้ประกอบอาหารได้จริง พื้นที่ติดตั้งเครื่องซักผ้า เนื่องจากการเช่ารายปีนั้นผู้เช่ามักพิจารณาถึงเรื่องจำเป็นเหล่านี้ รูปแบบของคอนโดมิเนียมอาจเป็นอาคารสูง หรืออาคารเตี้ยก็ได้ขึ้นอยู่กับว่ามีวิวที่ดีหรือทำเลดีมากน้อยเพียงใด หากอยู่ในทำเลที่ดีมาก ๆ อาจจะไม่มีวิวเลยก็เป็นได้ แต่หากมีวิวดี ก็อาจปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า และหากเลือกคอนโดมิเนียมที่มีขนาด 1 หรือ 2 ห้องนอน แนะนำให้มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมสำหรับอยู่อาศัย และหากต้องการให้เป็นที่น่าสนใจเพิ่มมากขึ้นควรมีของประดับตกแต่งเพิ่มเติม มีผ้าปูที่นอน ปลอกหมอน เครื่องใช้ไฟฟ้า และของประดับนิดหน่อยเพื่อเพิ่มความสวยงาม สำหรับการหาผู้เช่านั้นวิธีง่าย ๆ คือการหาผ่านทางตัวแทนนายหน้าที่น่าเชื่อถือ อยู่ในธุรกิจเช่ามานาน เช่น แผนกให้เช่าที่พักอาศัยของ ซีบีอาร์อี เป็นต้น เนื่องจากตัวแทนสามารถให้คำแนะนำได้ครอบคลุม อีกทั้งยังดูแลทั้งผู้เช่าและเจ้าของ โดยสรุป ขั้นตอนที่ดีในการปล่อยเช่าคอนโด นั้นมีดังนี้ ศึกษาหากลุ่มเป้าหมายที่เราต้องการ กำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมเพื่อตั้งงบประมาณในการซื้อ เลือกทำเลที่ตั้งเหมาะสมกับความต้องการของตลาดเช่า ดูลักษณะของอาคาร ผังห้อง วิว เลือกขนาดห้องที่เหมาะสม สามารถใช้งานได้จริง การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นการลงทุนระยะยาว เป็นหนึ่งในทางเลือกที่สามารถคงสภาพของมูลค่าทรัพย์และยังให้ผลตอบแทนถึงแม้จะไม่หวือหวาและมีความเสี่ยงน้อย หากแต่ต้องคำนึงถึงรายละเอียดไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเลือกห้อง วิว เฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ค่าเช่า การบริหารการเช่า การซ่อมบำรุง การสื่อสารกับผู้เช่า ซึ่งทั้งหมดนี้นักลงทุนสามารถบริหารจัดการได้เองหรือว่าจ้างให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญดูแลทุกด้านตั้งแต่ต้นจนจบก็ได้เช่นกันซึ่งทางแผนกให้เช่าที่พักอาศัยของซีบีอาร์อี สามารถให้บริการแบบครบวงจรเช่นกัน