ย้อนกลับ
สกุลเงิน
THB - บาท
USD - ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
GBP - ปอนด์
EUR - ยูโร
JPY - เยนญี่ปุ่น
AUD - ดอลลาร์ออสเตรเลีย
HKD - ดอลลาร์ฮ่องกง
CNY - หยวน
SGD - ดอลลาร์สิงคโปร์
TWD - ดอลลาร์ไต้หวัน
RUB - รูเบิลรัสเซีย
MYR - ริงกิตมาเลเซีย
INR - รูปีอินเดีย
หมายเหตุ อัตราแลกเปลี่ยนใช้เพื่อการอ้างอิงเท่านั้น
คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ คอนโดมิเนียม บ้าน | วิลล่า โครงการใหม่ บ้าน | ทาวน์เฮ้าส์ | วิลล่า อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ พื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก โรงแรม ที่ดิน พื้นที่อุตสาหกรรม
(โรงงาน  โกดัง  ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม)
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน
(อพาร์ทเม้นท์  เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์  
อาคารสำนักงาน  สนามกอล์ฟ  อาคารพาณิชย์  
ทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอื่น ๆ)
คอนโดมิเนียม | อพาร์ทเม้นท์ บ้าน | ทาวน์เฮ้าส์ | วิลล่า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ พื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก โรงแรม ที่ดิน พื้นที่อุตสาหกรรม
(โรงงาน  โกดัง  ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม)
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน
(อพาร์ทเม้นท์  เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
อาคารสำนักงาน  สนามกอล์ฟ  อาคารพาณิชย์  
ทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอื่น ๆ)
เว็บไซต์นี้ใช้คุกกี้เพื่อปรับปรุงและเพิ่มประสบการณ์การใช้งานของท่านในเว็บไซต์นี้ โดยการเข้าใช้เว็บไซต์นี้ ท่านยอมรับเงื่อนไขการใช้คุกกี้ของเรา
ยอมรับ
เมนู
เลือกสกุลเงิน
THB
เลือกสกุลเงิน
THB - บาท
USD - ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
GBP - ปอนด์
EUR - ยูโร
JPY - เยนญี่ปุ่น
AUD - ดอลลาร์ออสเตรเลีย
HKD - ดอลลาร์ฮ่องกง
CNY - หยวน
SGD - ดอลลาร์สิงคโปร์
TWD - ดอลลาร์ไต้หวัน
RUB - รูเบิลรัสเซีย
MYR - ริงกิตมาเลเซีย
INR - รูปีอินเดีย.
หมายเหตุ: อัตราแลกเปลี่ยนที่แสดงนี้ใช้เพื่อการอ้างอิงเท่านั้น
ค้นหาทั้งเว็บไซต์
ค้นหาทั้งเว็บไซต์
กรุณากรอกคำค้นหา
แชร์

อัตาผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ

การคำนวณความคุ้มค่าจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น มีอยู่ 2 หลักการณ์ที่ควรคำนึงถึง คือ

  1. การคำนวณอัตราผลตอบแทน (yield)
  2. การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

นักลงทุนส่วนใหญ่อาจเคยได้ยินคำว่า yield กันมาบ้างแล้วจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม บทความนี้จะมาอธิบายคำว่า yield เพิ่มเติมให้คุณได้เข้าใจมากขึ้น

Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยการปล่อยเช่า และนำค่าเช่ามาคำนวณกับต้นทุน นับเป็นหลักของการคำนวณผลตอบแทนของการลงทุนในอสังหาฯ รวมทั้งยังเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนกำหนดทิศทางค่าเช่าให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับภาพรวมของตลาดและทำเลที่ตั้ง นับเป็นหนึ่งคำศัพท์ในการลงทุนในอสังหาฯ ที่มักจะถูกใช้เปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก

Yield จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีทั้ง rental yield จากการปล่อยเช่าเอง และ guaranteed yield แบบรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน

Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า)

Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้อง ค่าตกแต่ง (รวมเฟอร์นิเจอร์ ) และผลกำไรค่าเช่าที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด สามารถคำนวนอัตราผลตอบแทนได้ดังต่อไปนี้

1. อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น อธิบายง่าย ๆ คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์สินดังกล่าวแล้วทำการปล่อยเช่าทันที โดยซื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆเพิ่มให้กับผู้เช่าภายหลัง เป็นอัตราผลตอบแทนซึ่งยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ (Net Rental Yield)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าสำหรับกรณีที่ผู้ลงทุนปล่อยเช่าผ่านนายหน้าอสังหาฯ ดังตัวอย่างในตารางต่อไปนี้



สูตรคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าแบบสุทธิ เป็นการคำนวณที่นำตัวแปรอื่น ๆ มาคำนวณร่วม เช่นค่าส่วนกลางหรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เจ้าของต้องจ่าย

Guaranteed Yield (การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน) 

คือ การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ ซึ่งมีเจ้าของโครงการหลาย ๆ โครงการทำการตลาดโดยการทำ guaranteed rental yield ซึ่งเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่ทางผู้ประกอบการสามารถกำหนดตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนเพื่อส่งมอบทรัพย์คืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด อีกทั้งยังนับเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนมั่นใจต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาการรับประกันเป็นจำนวนปี เช่น 2-3 ปี เป็นต้น

รูปภาพ: เดอะ รีเซิร์ฟ สาทร

ทำเลในการเลือกอสังหาฯ เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า

การเพิ่มโอกาสให้อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าได้ง่ายนั้นขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยหลักคือทำเล ซึ่งสามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอันดับต้น ๆ เสมอมา การเลือกลงทุนด้านทำเลนั้น หากเป้าหมายเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติ ควรเลือกทำเลใจกลางเมือง โดยสามารถดูได้จากปัจจัยต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

1. เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT

ทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ก็ยิ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้มากยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ทำให้ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เป็นทำเลที่มีความต้องการในตลาดเป็นอย่างมากนั่นเอง

2. ใกล้สถานศึกษา โรงเรียน หรือมหาวิทยาลัย

โรงเรียน มหาวิทยาลัย หรือสถานศึกษาบางแห่งที่มีทำเลบนย่านธุรกิจ ส่งผลให้ผู้ลงทุนสามารถตีตลาดหรือเจาะกลุ่มเป้าหมายได้อย่างชัดเจน เช่น กลุ่มนักเรียน นักศึกษา ครู หรืออาจารย์ที่เรียนหรือทำงานในละแวกนั้น ๆ และปัจจัยนี้อาจส่งผลให้ผู้ลงทุนสามารถขยายกลุ่มเป้าหมายไปยังกลุ่มพนักงานออฟฟิศได้อีกด้วย ด้วยสาเหตุนี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และยังมีแนวโน้มที่กลุ่มเป้าหมายจะเช่าที่อยู่ดังกล่าวในระยะยาว

3. ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ

ไม่ว่าใครต่อใครต่างต้องการคุณภาพชีวิตที่สะดวกสบาย การที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งอยู่ในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ศูนย์การค้า สถานบันเทิง หรือโรงพยาบาล ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เป็นที่ต้องการของตลาด และเหมาะแก่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย

จากคำอธิบายข้างต้น นักลงทุนทั้งหลายคงเริ่มจะเข้าใจคำว่า yield มากยิ่งขึ้นแล้วว่าความหมายที่แท้จริงของ yield คืออะไร เพื่อให้นักลงทุนนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจในการลงทุนและการคำนวณผลตอบแทนในแบบต่าง ๆ เทียบกับการลงทุนประเภทอื่น รวมไปถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่นักลงทุนควรคำนึงถึงเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการ สอดคล้องกับสภาพตลาด เพื่อช่วยเพิ่มมูลค่า yield หรือผลตอบแทนให้มีมูลค่าสูงขึ้น

ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าที่ประสบความสำเร็จนั้นมีเคล็ดลับคือ ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินควรคำนึงถึงการบริหารจัดการกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการเข้าพักของผู้เช่า ช่วยเหลือซ่อมแซม แก้ไขปัญหาต่าง ๆ ตลอดสัญญาเช่า เพื่อที่จะทำให้ผู้เช่ามีความประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่าในปีต่อ ๆ ไป ป้องกันการลงทุนสะดุดและเกิดช่วงทรัพย์สินว่าง

หากผู้ลงทุนมีปัญหาการดูแลผู้เช่าระหว่างระยะเวลาเช่า หรือไม่มีเวลาบริหารการเช่าด้วยตัวเองแล้ว ผู้ลงทุนสามารถจัดตั้งตัวแทนให้ดูแลแทนได้เช่นกัน


ทางซีบีอาร์อี มีบริการเกี่ยวกับการหาผู้เช่า การให้คำแนะนำการตกแต่งห้องเช่า และการบริหารดูแลทรัพย์สินและประสานงานกับผู้เช่า เพื่อช่วยให้การลงทุนปล่อยเช่าในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่าย ๆ

ข้อสงวนสิทธิ์

บทความนี้ไม่ได้รับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า ตัวเลขที่ให้ไว้ข้างต้นเป็นเพียงการประมาณการตามราคาเช่าที่ผู้ซื้อได้รับในอดีตเท่านั้น รายได้จากค่าเช่าที่แท้จริงอาจแตกต่างกันไปและขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น สภาพเศรษฐกิจ คุณภาพของเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง ตลอดจนการบำรุงรักษาห้องเป็นประจำ และอื่น ๆ

กลับ
ธีราธร ประพันธ์พงศ์
หัวหน้าแผนกเช่าที่พักอาศัย
ติดต่อเรา