รูปแบบของอาคารสำนักงาน

รูปแบบของอาคารสำนักงานให้เช่า

อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ สามารถแบ่งตามกรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย ออกเป็น 2 รูปแบบ คือ

1. แบบเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว

อาคารสำนักงานให้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีลักษณะเป็นอาคารสูง ถูกสร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการใช้งานเอง หรือปล่อยให้ผู้อื่นเช่า

2. แบบเจ้าของหลายคน

ในประเทศไทย อาคารสำนักงานให้เช่าแบบเจ้าของหลายคนยังมีจำนวนน้อยกว่า เมื่อเทียบกับแบบเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว รู้จักกันในนาม “สำนักงานแบบคอนโดมิเนียม (Office Condominiums)” โดยในประเทศอื่น ๆ เรียกกันว่า “สำนักงานแบบห้องชุด (Strata Title Offices)” อาคารสำนักงานรูปแบบนี้เมื่อสร้างแล้วเสร็จ จะถูกแบ่งพื้นที่เพื่อขายให้กับเจ้าของรายย่อย ซึ่งข้อแตกต่างสำคัญของอาคารสำนักงานแบบนี้คือ การบริหารจัดการทรัพย์สิน (Property Management) โดยพื้นที่ส่วนกลางจะมีบริษัทบริหารอาคารดูแล ภายใต้การลงมติของกลุ่มคณะกรรมการซึ่งมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สิน และมอบสิทธิ์ให้เจ้าของรายย่อย (Unit) ดูแลรับผิดชอบพื้นที่ของตนแต่เพียงผู้เดียว

ประเภทของอาคารสำนักงานให้เช่า

ซีบีอาร์อี ได้นิยาม อาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ตามลักษณะดังนี้

• รูปแบบพื้นที่สำนักงานให้เช่าต่อชั้นจะต้องมีแบบผังปราศจากเสา เพื่อง่ายต่อการแบ่งเช่าพื้นที่
• ระบบปรับอากาศในพื้นที่สำนักงานให้เช่า เน้นระบบปรับอากาศแบบรวมศูนย์กลาง โดยเครื่องทำน้ำเย็น แบบระบายความร้อนด้วยน้ำ (Central Chiller) และระบบส่งลมเย็นแบบปริมาตรแปรเปลี่ยน (Variable Air Volume – VAV) มากกว่าระบบปรับอากาศชนิดปริมาตรอากาศคงที่ (Constant Air Volume) ด้วยเครื่องทำน้ำเย็นชนิดที่คอนเดนเซอร์ระบายความร้อนด้วยน้ำ (Water Cooled Chiller) และควรมีระบบปรับอากาศแบบแยกส่วน ตลอด 24 ชั่วโมง เพื่อรักษาอุณหภูมิพื้นที่งานระบบสำนักงานให้มีเสถียรภาพ เช่น ห้องรักษาระบบคอมพิวเตอร์ (Server Room) หรือ ห้องเก็บรักษาข้อมูล (Data center)
• ลิฟต์โดยสารความเร็วสูง ที่ผู้ใช้อาคารใช้เวลารอน้อยที่สุด แบ่งการใช้งานตามความสูงของชั้นสำนักงาน (High Zone & Low Zone) และแยกกับลิฟต์บริการซึ่งมีส่วนรับรองแยกจากส่วนของลิฟต์โดยสาร
• พื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะทางเข้าอาคารหลัก (Main Lobby) และส่วนต้อนรับ มีการออกแบบ ตกแต่งด้วยวัสดุที่มีคุณภาพ
• ภายในพื้นที่สำนักงานให้เช่าแต่ละชั้น มีความสูงฝ้า จากพื้นถึงเพดานอย่างน้อย 2.8 เมตร
• มีการบริหารจัดการอาคารอย่างมืออาชีพ
• แผนผังที่จอดรถเป็นระบบ ง่ายต่อการใช้งานเข้า-ออกอาคาร
• ทั้งนี้หลายอาคารสำนักงาน มีการจัดยกระดับมาตรฐานอาคารสู่สากล ด้านการรักษาสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน ด้วยประกาศนียบัตรการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ในระดับต่าง ๆ (LEED Environmental Certification) และ มาตรฐานด้านสุขภาวะและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้ใช้อาคาร (WELL Certification)
• มีมาตรฐานระบบการรักษาความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร ด้วยเครื่องกั้นทางเข้าแบบ Control Turnstiles รวมถึงมีระบบลิฟต์ที่สามารถกำหนดชั้นปลายทางได้ (Destination Control Litfs)

นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานให้เช่า ที่ตามการแบ่งประเภทของซีบีอาร์อี จัดเป็น “อาคารสำนักงานเกรดบี” ซึ่งเป็นที่นิยมและประสบความสำเร็จอีกมากมายในกรุงเทพฯ แม้มีคุณลักษณะไม่ครบตามที่กล่าวไว้ข้างต้น แต่มีความโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้งอันดีเยี่ยม ซึ่งสามารถทดแทนคุณลักษณะอื่น ๆ ได้ และผู้เช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเหล่านี้ยังสามารถได้รับประโยชน์จากต้นทุนที่ต่ำกว่าอีกด้วย