คุณสมบัติและข้อกำหนดของที่ดินทำปั๊มน้ำมัน

ที่ดินของคุณเหมาะสําหรับทำปั๊มน้ำมันหรือไม่

ปัจจัยที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองหา

ที่ดินทำปั๊มน้ำมันจะต้องมีคุณสมบัติเฉพาะรวมถึงต้องสอดคล้องกับข้อกำหนดต่าง ๆ เพื่อให้เป็นที่ดินที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจค้าปลีกน้ำมัน ในช่วงที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่หลายรายมีแนวโน้มที่จะเช่าที่ดินมากกว่าซื้อที่ดิน โดยเฉพาะในทำเลที่มีความหนาแน่นสูง เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีการแข่งขันสูงและที่ดินมีราคาแพง ในขณะเดียวกัน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 และการยื่นภาษีที่ได้รับการขยายเวลาออกไปจนถึงเดือนสิงหาคม 2563 จะทำให้เจ้าของที่ดินเปล่าต้องจ่ายอัตราภาษีสูงสุด เมื่อเทียบกับภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่ออยู่อาศัย และเพื่อการพาณิชยกรรม

ในบรรดาทางออกทั้งหมดสำหรับเจ้าของที่ดิน การให้เช่าที่ดินทำปั๊มน้ำมันได้กลายเป็นทางเลือกที่ดีสําหรับการลงทุนระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยลดภาษีที่ดิน แต่ยังได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าและมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นด้วย การตรวจสอบว่าที่ดินแปลงใดมีคุณสมบัติทางภูมิศาสตร์ที่เหมาะสมสำหรับการสร้างปั๊มน้ำมันและเข้าตาผู้ให้บริการปั๊มน้ำมัน ให้พิจารณาจากแนวทางดังต่อไปนี้ของซีบีอาร์อี เพื่อค้นหาที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการเปิดสถานีบริการน้ำมัน

1. ทำเลที่เดินทางสะดวก

หากที่ดินของคุณไม่ตรงตามคุณสมบัติที่สําคัญนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะนึกภาพไม่ออกว่าลูกค้าจะมาใช้บริการที่ปั๊มน้ำมันบนที่ดินของคุณได้อย่างไร เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบว่าที่ดินทำปั๊มน้ำมันของตนเองตั้งอยู่ใกล้ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น นิคมอุตสาหกรรม ถนนตัดใหม่ ทางหลวงต่างจังหวัด หรือถนนที่มีปริมาณการจราจรหนาแน่นหรือไม่ ที่ดินแปลงอื่นที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจค้าปลีกน้ำมันคือที่ดินต้นน้ำหรือที่ดินแปลงแรกของถนนแต่ละสาย หากพื้นที่โดยรอบกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา แนะนําให้เจ้าของที่ดินศึกษาว่าจุดเข้า ถนนเส้นหลัก และสถานที่สําคัญอื่น ๆ อยู่ตรงไหนก่อนจะลงทุนซื้อที่ดินเพื่อปล่อยเช่า

2. ความเหมาะสมของที่ดิน

ที่ดินทำปั๊มน้ำมันที่เหมาะสมทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดควรมีรูปทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัสหรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า และตรงตามมาตรฐานดังต่อไปนี้

3. ข้อกําหนดทางกฎหมาย

ก่อนที่เจ้าของที่ดินจะตัดสินใจลงประกาศโฆษณาที่ดินทำปั๊มน้ำมัน ควรตรวจสอบข้อกําหนดเฉพาะเรื่องการกำหนดเขต กฎหมาย และข้อบังคับกับหน่วยงานราชการในท้องถิ่นว่าการก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในแปลงที่ดินนั้นสามารถทำได้หรือไม่ นอกจากนี้ ที่ดินยังจำเป็นต้องอยู่ใกล้สาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา และระบบระบายน้ำ

บางพื้นที่มีข้อจํากัดเฉพาะ เช่น ปั๊มน้ำมันต้องอยู่ห่างจากทางแยกอย่างน้อย 30 เมตร และอยู่ห่างทางกลับรถ ทางข้าม และสะพานอย่างน้อย 50 เมตร นอกจากนี้ปั๊มน้ำมันจําเป็นต้องอยู่ห่างจากทางรถไฟ แม่น้ำหรือคลอง และเสาไฟฟ้าแรงสูงอย่างน้อย 30 เมตร สถานีบริการน้ำมัน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ จะต้องมีระยะห่างจากถนน 15 เมตร ในขณะที่พื้นที่อื่น ๆ ไม่อนุญาตให้ติดตั้งป้ายที่มีขนาดใหญ่กว่า 1 เมตร x 1 เมตร และมีน้ำหนักเกิน 10 กิโลกรัม

4. ความสำคัญของโครงการสาธารณูปโภคในอนาคต

เมื่อทำการสํารวจเพื่อหาที่ดินทำปั๊มน้ำมัน เจ้าของที่ดินควรคำนึงถึงโครงการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงในอนาคตด้วย เพราะจะเป็นปัจจัยที่สำคัญต่อความสําเร็จในการปล่อยเช่าและธุรกิจค้าปลีก การพัฒนาที่ดินในอนาคต เช่น ถนนทางคู่ขนาน อาจจะเป็นข้อเสียเปรียบ เพราะจะกีดขวางทางเข้าปั๊มน้ำมัน ในขณะที่การขยายถนนและการมีทางเข้า-ออกมอเตอร์เวย์จะทำให้ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์กลายเป็นที่ดินที่ได้รับความสนใจจากผู้ให้บริการปั๊มน้ำมัน เพราะเหมาะสำหรับเป็นที่ดินทำปั๊มน้ำมัน

ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายด้านภาษีที่ดิน หรือต้องการเพิ่มอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า สิ่งสำคัญที่คุณควรทราบคือ ระยะการเช่าที่ดินที่จะรับประกันผลตอบแทนการลงทุนภายใต้ความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจตามปกตินั้นต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20 ปี อย่างไรก็ตาม การต่อรองระยะเวลาการเช่าให้สั้นลงนั้นสามารถทำได้ในบางกรณี เช่น การเสนอค่าเช่าในระดับต่ำหรือการยกเว้นการชําระเงินค่าหน้าดิน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการเช่าตลอดระยะสัญญาจะอยู่ระหว่าง 30 - 60% ของราคาที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็ม (Freehold) ทั้งนี้ ต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินด้วย

แนวทางนี้เป็นเพียงหลักการขั้นพื้นฐานสําหรับการประเมินศักยภาพของที่ดินทำปั๊มน้ำมัน การใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือและสามารถให้คำแนะนําในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและทำการวิเคราะห์เชิงลึกได้ จะทำให้ปล่อยเช่าที่ดินได้สำเร็จและเกิดผลประโยชน์สูงสุด

ทีมงานมืออาชีพของซีบีอาร์อี ยินดีให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และตอบทุกข้อสงสัยของคุณ