ประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม
การซื้อ หรือ เช่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมมีตัวเลือกอยู่ 3 ประเภท ได้แก่
- เช่า-ซื้อโรงงาน
- ซื้อ-เช่าโกดัง / คลังสินค้า
- ซื้อ-เช่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม
บริษัทสัญชาติไทยหรือที่มีผู้เป็นเจ้าของหลักเป็นคนสัญชาติไทยเท่านั้นที่สามารถซื้อที่ดินได้ โดยมีข้อยกเว้นสองประการคือ
- บริษัทข้ามชาติโดยสมบูรณ์สามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการดูแลโดย กนอ.
- บริษัทข้ามชาติโดยสมบูรณ์สามารถซื้อที่ดินที่ใดก็ได้หากได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ดินสามารถใช้สำหรับก่อสร้างส่วนการผลิตตามที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น
1. นิคมอุตสาหกรรม
นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยมีคำจำกัดความดังนี้ นิคมอุตสาหกรรมคือที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plots - SILP) ซึ่งถูกพัฒนา หรือบริหาร หรือโดยความร่วมมือกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือ กนอ. (Industrial Estate Authority of Thailand - IEAT) ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐ ข้อดีหลักของการมีที่ตั้งอยู่ภายในนิคมอุตสาหกรรมคือ
- บริษัทต่างชาติ 100% สามารถซื้อที่ดินได้
- นิคมอุตสาหกรรมเสนอการให้บริการ (ครบวงจร) โดยที่ กนอ. ให้การรับรองทั้งหมด เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตประกอบการโรงงาน ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีการวางระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่พร้อมใช้ เช่น น้ำประปา ไฟฟ้าและสายโทรศัพท์ นิคมอุตสาหกรรมทุกแห่งมีโรงบำบัดน้ำเสียเป็นของตัวเอง
มีนิคมอุตสาหกรรมทั้งหมด 29 แห่งที่อยู่ภายใต้การดูแลของ กนอ. 2. เขตอุตสาหกรรม/สวนอุตสาหกรรม
สวนอุตสาหกรรมเป็นที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมที่ถูกพัฒนาโดยไม่อยู่ภายใต้การดูแลของ กนอ. บริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่สามารถเข้าซื้อที่ดินได้หากได้รับอนุมัติจาก BOI สวนอุตสาหกรรม/เขตอุตสาหกรรมเป็นพื้นที่เป็นที่ดินส่วนบุคคลที่ถูกพัฒนา จัดจำหน่ายและบริหารโดยบุคคลธรรมดา และเนื่องจากอยู่นอกเหนือการดูแลของ กนอ. จึงไม่สามารถขอรับการสนับสนุนจาก กนอ. ได้ ในทางกายภาพแล้วสวนอุตสาหกรรม/เขตอุตสาหกรรมมีลักษณะเดียวกันกับนิคมอุตสาหกรรมแต่คุณภาพของโครงการจะไม่ได้ถูกพัฒนาและบริหารโดย กนอ. แต่จะขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการ สวนอุตสาหกรรม/เขตอุตสาหกรรมบางแห่งอาจทำการออกใบอนุญาตก่อสร้างเอง ผู้ซื้อที่ดินต้องขอความช่วยเหลือจากผู้ดำเนินโครงการในเรื่องการขอใบอนุญาตก่อสร้าง และอื่นๆ ซึ่งต่างจากบริการที่ได้รับจากนิคมอุตสาหกรรมที่ดูแลโดย กนอ. ซึ่งจะสามารถดำเนินการได้อย่างสะดวกและปลอดภัยกว่า 3. ที่ดินเปล่า
บริษัทต่างชาติสามารถซื้อที่ดินเปล่าได้หากได้รับการอนุมัติจาก BOI ข้อเสียของการซื้อที่ดินเปล่าคือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนของการเตรียมที่ดินและการติดตั้งระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน และยังมีความเสี่ยงเนื่องจากที่ดินเปล่าบางแห่งอาจไม่สามารถเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานได้ในบางพื้นที่ ยิ่งไปกว่านั้นผู้ซื้อจะต้องทำการขอใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดด้วยตนเองและต้องติดต่อกับหน่วยงานราชการและหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเองอีกด้วย แม้ว่าค่าที่ดินเบื้องต้นจะต่ำกว่าการซื้อที่ดินจากนิคมอุตสาหกรรมหรือจากสวนอุตสาหกรรม ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาอื่นๆ ที่เกิดจากการขอใบอนุญาตเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้บริษัทต่างชาติส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้อที่ดินจากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ แทน เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกได้เป็น 10 ประเภท ผู้ซื้อจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังในพิจารณาเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภท
|
นิคมอุตสาหกรรม |
เขต/สวนอุตสาหกรรม |
ที่ดินเปล่า |
บริษัทต่างชาติที่ได้รับอนุมัติจาก BOI สามารถซื้อที่ดินได้หรือไม่ |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
บริษัทต่างชาติที่ไม่ได้ได้รับอนุมัติจาก BOI สามารถซื้อที่ดินได้หรือไม่ |
ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
ความช่วยเหลือในการขอใบอนุญาต |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
ความช่วยเหลือด้านสาธารณูปโภคพื้นฐาน |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
เขตอุตสาหกรรมส่งออก (Export processing zone – EPZ) |
ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
ไม่ครอบคลุม |
เขตเศรษฐกิจพิเศษ (Free trade zone - FTZ) |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
ครอบคลุม |
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมประเภทอื่น
นอกจากที่กล่าวข้างต้นแล้ว ยังมีตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมอีกสองประเภทได้แก่ โกดังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า
โกดังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าที่มีความทันสมัยที่เปิดให้เช่าหรือขายต่อมีจำนวนค่อนข้างจำกัด โดยทั่วไปแล้วโกดังสินค้าคืออาคารชั้นเดียว โดยปกติจะตั้งอยู่ด้านนอกของนิคมอุตสาหกรรมหรือสวนอุตสาหกรรม พื้นอาคารมีความสามารถในการรองรับน้ำหนักได้ 2-3 ตันต่อตารางเมตรและมีความสูง 6-8 เมตร ตามปกติแล้วโกดังสินค้าเหล่านี้จะไม่มีประตูสำหรับขนถ่ายสินค้า ปัจจุบันมีบริษัทรับสร้างอาคารเพื่อสนองความต้องการบริษัทขนส่ง โดยอาคารนี้สามารสร้างได้ภายในนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุสาหกรรมหรือแม้แต่บนที่ดินเปล่า
|