รู้จักอัตราผลตอบแทน (Yield) ก่อนปล่อยเช่า
อัตาผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์
การคำนวณความคุ้มค่าจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น มีอยู่ 2 หลักการณ์ที่ควรคำนึงถึง คือ
- การคำนวณอัตราผลตอบแทน (yield)
- การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
นักลงทุนส่วนใหญ่อาจเคยได้ยินคำว่า yield กันมาบ้างแล้วจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม บทความนี้จะมาอธิบายคำว่า yield เพิ่มเติมให้คุณได้เข้าใจมากขึ้น
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยการปล่อยเช่า และนำค่าเช่ามาคำนวณกับต้นทุน นับเป็นหลักของการคำนวณผลตอบแทนของการลงทุนในอสังหาฯ รวมทั้งยังเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนกำหนดทิศทางค่าเช่าให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับภาพรวมของตลาดและทำเลที่ตั้ง นับเป็นหนึ่งคำศัพท์ในการลงทุนในอสังหาฯ ที่มักจะถูกใช้เปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก
Yield จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีทั้ง rental yield จากการปล่อยเช่าเอง และ guaranteed yield แบบรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน
Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า)
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้อง ค่าตกแต่ง (รวมเฟอร์นิเจอร์ ) และผลกำไรค่าเช่าที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด สามารถคำนวนอัตราผลตอบแทนได้ดังต่อไปนี้
1. อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)
อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น อธิบายง่าย ๆ คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์สินดังกล่าวแล้วทำการปล่อยเช่าทันที โดยซื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆเพิ่มให้กับผู้เช่าภายหลัง เป็นอัตราผลตอบแทนซึ่งยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ (Net Rental Yield)
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าสำหรับกรณีที่ผู้ลงทุนปล่อยเช่าผ่านนายหน้าอสังหาฯ ดังตัวอย่างในตารางต่อไปนี้
สูตรคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าแบบสุทธิ เป็นการคำนวณที่นำตัวแปรอื่น ๆ มาคำนวณร่วม เช่นค่าส่วนกลางหรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เจ้าของต้องจ่าย
Guaranteed Yield (การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน)
คือ การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ ซึ่งมีเจ้าของโครงการหลาย ๆ โครงการทำการตลาดโดยการทำ guaranteed rental yield ซึ่งเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่ทางผู้ประกอบการสามารถกำหนดตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนเพื่อส่งมอบทรัพย์คืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด อีกทั้งยังนับเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนมั่นใจต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาการรับประกันเป็นจำนวนปี เช่น 2-3 ปี เป็นต้น
รูปภาพ: เดอะ รีเซิร์ฟ สาทร
ทำเลในการเลือกอสังหาฯ เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า
การเพิ่มโอกาสให้อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าได้ง่ายนั้นขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยหลักคือทำเล ซึ่งสามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอันดับต้น ๆ เสมอมา การเลือกลงทุนด้านทำเลนั้น หากเป้าหมายเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติ ควรเลือกทำเลใจกลางเมือง โดยสามารถดูได้จากปัจจัยต่าง ๆ ดังต่อไปนี้
1. เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT
ทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ก็ยิ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้มากยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ทำให้ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เป็นทำเลที่มีความต้องการในตลาดเป็นอย่างมากนั่นเอง
2. ใกล้สถานศึกษา โรงเรียน หรือมหาวิทยาลัย
โรงเรียน มหาวิทยาลัย หรือสถานศึกษาบางแห่งที่มีทำเลบนย่านธุรกิจ ส่งผลให้ผู้ลงทุนสามารถตีตลาดหรือเจาะกลุ่มเป้าหมายได้อย่างชัดเจน เช่น กลุ่มนักเรียน นักศึกษา ครู หรืออาจารย์ที่เรียนหรือทำงานในละแวกนั้น ๆ และปัจจัยนี้อาจส่งผลให้ผู้ลงทุนสามารถขยายกลุ่มเป้าหมายไปยังกลุ่มพนักงานออฟฟิศได้อีกด้วย ด้วยสาเหตุนี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และยังมีแนวโน้มที่กลุ่มเป้าหมายจะเช่าที่อยู่ดังกล่าวในระยะยาว
3. ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ
ไม่ว่าใครต่อใครต่างต้องการคุณภาพชีวิตที่สะดวกสบาย การที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณตั้งอยู่ในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ศูนย์การค้า สถานบันเทิง หรือโรงพยาบาล ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เป็นที่ต้องการของตลาด และเหมาะแก่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย
จากคำอธิบายข้างต้น นักลงทุนทั้งหลายคงเริ่มจะเข้าใจคำว่า yield มากยิ่งขึ้นแล้วว่าความหมายที่แท้จริงของ yield คืออะไร เพื่อให้นักลงทุนนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจในการลงทุนและการคำนวณผลตอบแทนในแบบต่าง ๆ เทียบกับการลงทุนประเภทอื่น รวมไปถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่นักลงทุนควรคำนึงถึงเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการ สอดคล้องกับสภาพตลาด เพื่อช่วยเพิ่มมูลค่า yield หรือผลตอบแทนให้มีมูลค่าสูงขึ้น
ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าที่ประสบความสำเร็จนั้นมีเคล็ดลับคือ ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินควรคำนึงถึงการบริหารจัดการกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการเข้าพักของผู้เช่า ช่วยเหลือซ่อมแซม แก้ไขปัญหาต่าง ๆ ตลอดสัญญาเช่า เพื่อที่จะทำให้ผู้เช่ามีความประสงค์ที่จะต่อสัญญาเช่าในปีต่อ ๆ ไป ป้องกันการลงทุนสะดุดและเกิดช่วงทรัพย์สินว่าง
หากผู้ลงทุนมีปัญหาการดูแลผู้เช่าระหว่างระยะเวลาเช่า หรือไม่มีเวลาบริหารการเช่าด้วยตัวเองแล้ว ผู้ลงทุนสามารถจัดตั้งตัวแทนให้ดูแลแทนได้เช่นกัน
ทางซีบีอาร์อี มีบริการเกี่ยวกับการหาผู้เช่า การให้คำแนะนำการตกแต่งห้องเช่า และการบริหารดูแลทรัพย์สินและประสานงานกับผู้เช่า เพื่อช่วยให้การลงทุนปล่อยเช่าในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่าย ๆ
ข้อสงวนสิทธิ์
บทความนี้ไม่ได้รับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า ตัวเลขที่ให้ไว้ข้างต้นเป็นเพียงการประมาณการตามราคาเช่าที่ผู้ซื้อได้รับในอดีตเท่านั้น รายได้จากค่าเช่าที่แท้จริงอาจแตกต่างกันไปและขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น สภาพเศรษฐกิจ คุณภาพของเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง ตลอดจนการบำรุงรักษาห้องเป็นประจำ และอื่น ๆ
